 | На практике часто возникает вопрос о природе объектов незавершенного строительства - могут ли они считаться недвижимостью? Возможны разные подходы к ответу на этот вопрос, но с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом. Это вытекает из положений ГК о том, что право собственности на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 219). Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым". А из положений ГК о регистрации недвижимости и об объектах, которые могут быть зарегистрированы, возможность регистрации незавершенных строительством объектов не вытекает. До недавнего времени и иное действующее законодательство не давало возможности зарегистрировать незавершенный строительством объект, а следовательно, признать его недвижимостью. В Москве до введения общероссийской регистрации действует обширная система местных правил, которые в числе прочего закрепляют порядок, по которому объект может быть зарегистрирован как принадлежащий кому-либо на праве собственности только после завершения строительства и приемки объекта в установленном порядке.
Однако в дальнейшем законодательство пошло по иному, чисто прагматическому пути - так, Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года №485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"", регулирующий в числе прочих вопросы приватизации незавершенных строительством объектов, содержит норму о возможности регистрации права собственности на приватизируемые незавершенные строительством объекты, хотя и обуславливает регистрацию представлением регистрирующему органу значительного числа документов. Такое решение, вводящее регистрацию некоторой части объектов незавершенного строительства, вероятно, связано со стремлением максимально заинтересовать потенциальных покупателей в приобретении недостроенных государственных объектов, в том числе и с помощью формализации государственного признания и защиты прав приобретателя сразу же, не дожидаясь окончания строительства объекта. Однако отметим, что в Указе сам незавершенный строительством объект недвижимым имуществом не называется, да и кроме того, мы не видим никаких правовых оснований решать по-разному вопрос об отнесении к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства в зависимости от того, кому они принадлежат. Кроме того. Указ Президента при всем его значении не является нормативным актом того уровня, который согласно ГК может расширять круг прав и сделок, подлежащих регистрации, и с введением в действие Закона о регистрации он должен утратить силу. В недавно принятом Законе о регистрации допускается регистрация прав на незавершенные строительством объекты, но лишь в исключительном случае - в случае необходимости отчуждения такого объекта, причем возможность регистрация обусловлена в законе помимо представления документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок, выполнением значительного числа других формальных требований (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации). Значение подобной регистрации - обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина "необходимость совершения сделки", ориентирующего на нестандартную ситуацию. К сожалению, введение в закон оценочной категории "необходимость" не сопровождено указанием на то, кто правомочен давать оценку наличия такой необходимости. Общим же правилом Закона о регистрации остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25).
Разумеется, законодательное решение, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта ("объекта строительства" по терминологии параграфа 3 главы 37 ГК), подлежащего государственной регистрации, возможно. В этом случае после регистрации такой объект мог бы рассматриваться как разновидность недвижимого имущества. Действующее же законодательство не дает легальных оснований по общему правилу рассматривать незавершенные строительством объекты в качестве недвижимости, а лишь предусматривает ряд случаев, в которых допускает регистрацию таких объектов и, следовательно, придание им статуса недвижимости. Все это, разумеется, влияет и на решение вопроса о том, кто является собственником такого имущества. Однако отметим, что вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества в процессе исполнения договора строительного подряда императивно решен в законодательстве. Статья 741 ГК возлагает на подрядчика риск в отношении объекта строительства до момента его приемки заказчиком. Что касается строительных материалов, то в силу статьи 705 ГК риск их случайной гибели или повреждения несет предоставившая материалы сторона.
На практике часто возникает вопрос о природе объектов незавершенного строительства - могут ли они считаться недвижимостью? Возможны разные подходы к ответу на этот вопрос, но с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом. Это вытекает из положений ГК о том, что право собственности на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 219). Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым". А из положений ГК о регистрации недвижимости и об объектах, которые могут быть зарегистрированы, возможность регистрации незавершенных строительством объектов не вытекает. До недавнего времени и иное действующее законодательство не давало возможности зарегистрировать незавершенный строительством объект, а следовательно, признать его недвижимостью. В Москве до введения общероссийской регистрации действует обширная система местных правил, которые в числе прочего закрепляют порядок, по которому объект может быть зарегистрирован как принадлежащий кому-либо на праве собственности только после завершения строительства и приемки объекта в установленном порядке.
Однако в дальнейшем законодательство пошло по иному, чисто прагматическому пути - так, Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года №485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"", регулирующий в числе прочих вопросы приватизации незавершенных строительством объектов, содержит норму о возможности регистрации права собственности на приватизируемые незавершенные строительством объекты, хотя и обуславливает регистрацию представлением регистрирующему органу значительного числа документов. Такое решение, вводящее регистрацию некоторой части объектов незавершенного строительства, вероятно, связано со стремлением максимально заинтересовать потенциальных покупателей в приобретении недостроенных государственных объектов, в том числе и с помощью формализации государственного признания и защиты прав приобретателя сразу же, не дожидаясь окончания строительства объекта. Однако отметим, что в Указе сам незавершенный строительством объект недвижимым имуществом не называется, да и кроме того, мы не видим никаких правовых оснований решать по-разному вопрос об отнесении к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства в зависимости от того, кому они принадлежат. Кроме того. Указ Президента при всем его значении не является нормативным актом того уровня, который согласно ГК может расширять круг прав и сделок, подлежащих регистрации, и с введением в действие Закона о регистрации он должен утратить силу. В недавно принятом Законе о регистрации допускается регистрация прав на незавершенные строительством объекты, но лишь в исключительном случае - в случае необходимости отчуждения такого объекта, причем возможность регистрация обусловлена в законе помимо представления документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок, выполнением значительного числа других формальных требований (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации). Значение подобной регистрации - обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина "необходимость совершения сделки", ориентирующего на нестандартную ситуацию. К сожалению, введение в закон оценочной категории "необходимость" не сопровождено указанием на то, кто правомочен давать оценку наличия такой необходимости. Общим же правилом Закона о регистрации остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25).
Разумеется, законодательное решение, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта ("объекта строительства" по терминологии параграфа 3 главы 37 ГК), подлежащего государственной регистрации, возможно. В этом случае после регистрации такой объект мог бы рассматриваться как разновидность недвижимого имущества. Действующее же законодательство не дает легальных оснований по общему правилу рассматривать незавершенные строительством объекты в качестве недвижимости, а лишь предусматривает ряд случаев, в которых допускает регистрацию таких объектов и, следовательно, придание им статуса недвижимости. Все это, разумеется, влияет и на решение вопроса о том, кто является собственником такого имущества. Однако отметим, что вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества в процессе исполнения договора строительного подряда императивно решен в законодательстве. Статья 741 ГК возлагает на подрядчика риск в отношении объекта строительства до момента его приемки заказчиком. Что касается строительных материалов, то в силу статьи 705 ГК риск их случайной гибели или повреждения несет предоставившая материалы сторона.
| |
